📖 このページでわかること
- 契約が成立する瞬間（申込みと承諾）と申込みの拘束力
- お互いが同時に実行を求められる「同時履行の抗弁権」
- 引渡し前に物が滅びたら誰が損をするのか（危険負担）
- 契約のときに渡す「手付」の意味（解約手付）
- 買った物が約束と違ったときの「契約不適合責任」と期間制限
- 賃貸借の重要ルール（対抗・転貸・敷金・原状回復）と、請負・委任の要点
1. 契約はどうやって成立するか——申込みと承諾
契約は、当事者の意思表示が合致したときに成立します。具体的には、一方の申込みと、相手方の承諾が一致した瞬間です。原則として、契約書の作成や物の引渡しは成立の要件ではありません（こうした、合意だけで成立する契約を諾成契約といいます）。売買・賃貸借・請負・委任など、試験で出る主要な契約は基本的に諾成契約です。
出品者が「この本を500円で売ります」と出すのが申込み、買い手が「買います」と押すのが承諾。この2つがカチッと合った瞬間に売買契約が成立します。まだ本が手元に届いていなくても、お金を払っていなくても、契約はもう生まれているのです。
申込みの拘束力——気軽に撤回できるか
いったん申込みをした人は、相手が承諾するかどうか考えている間、勝手に引っ込めてよいのでしょうか。ここはルールが分かれます。
| 場面 | 撤回できるか |
|---|---|
| 承諾期間を定めた申込み | その期間内は撤回できないのが原則 |
| 承諾期間を定めない申込み（隔地者） | 承諾を受けるのに相当な期間は撤回できないのが原則 |
| 対話者への申込み | 対話が続いている間はいつでも撤回できる |
★「期間を区切って申し込んだなら、その間は責任を持って待つ」というのが基本イメージです。なお現在の民法では、承諾の通知は到達した時に効力を生じます（到達主義）。
承諾期間を定めた申込みに対し、その期間内に承諾の通知が届かなければ、申込みは効力を失います。また、申込者が定めた条件と違う内容で承諾した場合（変更を加えた承諾）は、もとの申込みを断ったうえで新たな申込みをしたものとみなされます。
2. 双務契約の特徴——お互いが義務を負う
売買のように、当事者の双方が互いに対価的な義務を負う契約を双務契約といいます（売買・賃貸借・請負など）。これに対し、贈与のように一方だけが義務を負う契約を片務契約といいます。双務契約には、次に見る「同時履行の抗弁権」や「危険負担」といった、お互いの公平を保つための特別なルールが用意されています。
3. 同時履行の抗弁権——「お互いさま」のルール
双務契約では、相手が実行しないのに自分だけ先に実行させられるのは不公平です。そこで、相手が自分の債務の履行（またはその提供）をするまで、自分の債務の履行を拒める権利が認められます。これが同時履行の抗弁権です。
双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行（債務の履行に代わる損害賠償の債務の履行を含む）を提供するまでは、自分の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは拒めない。
お店で商品を買うとき、店員さんが商品を渡すのと、あなたがお金を払うのは同時ですよね。「先にお金だけ払って、商品は後日」と言われたら不安です。「あなたが渡すなら、私も払う」「お互いさま」——これが同時履行の考え方です。
同時履行の抗弁権がある間は、自分が履行しなくても履行遅滞の責任を負いません（遅れたことの責めを問われない）。相手から「払わないのは契約違反だ」と言われても、「あなたも渡していないでしょう」と突っぱねられるわけです。なお、相手の請求を退ける必要がある場面では、この抗弁を自分で主張する必要があります。
「自分が先に渡す」と約束した側（先履行義務を負う側）は、原則として同時履行を主張できません。たとえば代金後払いの約束をした売主は、まず物を渡す義務があります。「自分の番が先かどうか」を見極めるのがコツです。
4. 危険負担——引渡し前に物が滅びたら誰が損する？
売買契約を結んだあと、引渡しの前に、当事者どちらの責めにも帰せない事由（落雷・地震など）で目的物が滅びてしまったら、買主は代金を払わなければならないのでしょうか。これが危険負担の問題です。
当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行できなくなったときは、債権者は、反対給付（代金支払）の履行を拒むことができる。
家の売買契約を結び、引渡し前に大地震で家が全壊した——。どちらのせいでもありません。このとき買主は「壊れた家にお金は払いたくない」と思うはずです。536条は、買主に代金の支払いを拒むことを認めて、この気持ちを守ります。
引渡し前なら、買主は代金支払いを拒める（自動的に契約が消えるのではなく、最終的には解除で清算します）。一方、目的物が買主に引き渡された後に、双方の責めなく滅失・損傷したときは、買主は代金支払いを拒めず、追完や解除もできません。「危険は引渡しで買主に移る」という発想が大事です。
5. 手付——契約のしるしに渡すお金
不動産売買などで、契約のときに買主が売主へ渡す金銭を手付といいます。とくに何も決めなければ、解約手付（解約のための手付）と扱われます。
相手が契約の履行に着手する前なら、
・買主は、渡した手付をあきらめれば（手付放棄）解除できる
・売主は、受け取った手付の倍額を返せば（倍返し）解除できる
このように、手付には「お金を犠牲にすれば契約をやめられる」しくみがあります。手付解除のときは、相手に債務不履行があるわけではないので、損害賠償を別に請求することはできません。
手付による解除ができるのは、相手方が契約の履行に着手する前までです。相手が準備を進めた後で「やっぱりやめます」は、相手に酷なので認められません。ポイントは、基準になるのが「相手方」の着手だという点です。自分が着手していても、相手がまだ着手していなければ、自分から解除する余地は残ります。
6. 契約不適合責任——約束と違う物だったら
買った物が、種類・品質・数量について契約の内容に合っていないとき、売主が負う責任を契約不適合責任といいます。「約束した物と違うじゃないか」という場面の救済ルールです。改正前の「瑕疵担保責任」が、現在は債務不履行の一種として整理し直されたものです。
通販で「新品」と書かれた家電を買ったのに、届いたら傷だらけで一部が動かなかった——。これは契約の内容に合っていない状態です。泣き寝入りせずに、直してもらう・代えてもらう・値引きしてもらうなどを求められる、というのがこの責任です。
不適合の3つのタイプ
契約不適合には、次の3つがあります。何が「契約の内容」だったかは、契約の趣旨に照らして判断します。
- 種類の不適合：別の物が渡された（注文と違う型番など）
- 品質の不適合：品質が約束に届かない（傷・故障・性能不足など）
- 数量の不適合：数や量が足りない
買主が取れる4つの手段
契約不適合があったとき、買主は次の手段を取れます。
| 手段 | 内容 | 売主の帰責事由 |
|---|---|---|
| ① 追完請求 | 直す・代わりの物を渡す・足りない分を渡す （修補・代替物・不足分の引渡し） | 不要 |
| ② 代金減額請求 | 不適合の分だけ値引きを求める 原則、まず追完を催告してから | 不要 |
| ③ 損害賠償請求 | 受けた損害をお金で埋め合わせ | 必要 |
| ④ 契約の解除 | 契約をやめる 債務不履行の解除のルールによる | 不要 軽微なときは不可 |
★まず「直して・代えて」（追完）を求め、それでもダメなら「値引き」（減額）、さらに「賠償」「解除」へ——という流れをイメージすると整理しやすいです。
代金減額は、原則として相当の期間を定めて追完を催告し、その期間内に追完がないときにできます。ただし、追完が不能なときや、売主が追完を明確に拒んだときなどは、催告なしでいきなり減額を求められます。「まず直す機会を与える」が原則で、無意味なときは例外、という構造です。
④解除は、債務不履行の解除と同じルールで、不適合が軽微なときはできません。③損害賠償は、債務不履行の賠償と同じく売主の帰責事由が必要です。一方、①追完請求や②代金減額請求は、売主に落ち度がなくても求められます。「賠償だけ帰責事由が要る」と覚えると整理しやすいです。
7. 期間制限——気づいたら早めに知らせる
とくに種類・品質の不適合は、買主が不適合を知った時から1年以内に、その旨を売主へ知らせ（通知し）なければ、原則として上の手段を主張できなくなります（566条）。古い不具合をいつまでも持ち出されると売主が困るためです。
種類・品質に関する契約不適合の場合、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、原則として、買主は追完・減額・賠償・解除を主張できない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、または重大な過失により知らなかったときは、この限りでない。
1年以内の通知が求められるのは種類・品質の不適合です。数量の不足や権利に関する不適合は、この特別な期間制限の対象ではなく、通常の消滅時効によります。引っかけ問題に注意しましょう。なお、この1年は「通知」を要求するもので、1年以内に裁判まで起こす必要はありません。
8. 賃貸借——お部屋を借りる契約
賃貸借は、賃料を払って物を使わせてもらう契約です。アパートやテナントの賃貸が典型で、試験でも頻出です。借主を守るための借地借家法という特別法もありますが、まずは民法のルールを押さえましょう。
① 賃借権の対抗——あとから来た買主に「住み続ける」と言えるか
借りている建物が、大家さんから第三者に売られてしまったら、新しい所有者に「私は借りているので住み続けます」と主張できるのでしょうか。これには対抗要件が必要です。
賃借権は、賃借権の登記があれば第三者に対抗できます。ただし実際には賃借権の登記がされることはまれです。そこで借地借家法は、建物の引渡し（実際に住んでいること）を受けていれば、新しい所有者にも賃借権を対抗できるとしています。これにより、入居している借主は急に追い出されずに済みます。
② 賃貸人の地位の移転
対抗要件を備えた賃借人がいる建物が売られると、賃貸人（大家）としての地位は、新しい所有者に当然に移転します。これにより、借主は新しい所有者を相手に契約を続けることになります。新所有者が借主に賃料を請求するには、原則として所有権移転の登記を備える必要があります。
③ 賃借権の譲渡・転貸（また貸し）
借主が、借りている物を別の人に貸したり（転貸＝また貸し）、賃借権そのものを譲渡したりするには、原則として賃貸人の承諾が必要です（612条）。大家にとって「誰が使うか」は重大だからです。
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができない。賃借人が無断で第三者に使用・収益させたときは、賃貸人は契約を解除できる。
条文の上では無断転貸で解除できますが、判例は、賃貸人と賃借人の信頼関係を破壊しない特段の事情があるときは、解除を認めないという考え方（信頼関係破壊の理論）をとっています。形式的に無断だからといって、必ず解除できるとは限らない、という点に注意しましょう。
大家の承諾を得て転貸（また貸し）した場合、転借人は大家に対して直接に義務を負います。たとえば大家は、賃料の範囲で転借人に直接賃料を請求できます。借主が賃料を滞納して契約が解除されると、原則として転借人も建物を明け渡さなければなりません。
④ 敷金
敷金は、賃料の不払いなど、借主が大家に負う債務を担保するために、あらかじめ預けるお金です。性質を正確に押さえましょう。
敷金は、賃貸借が終了し、かつ借主が物件を明け渡した後に、未払賃料などを差し引いた残額が返還されます。つまり「明渡しが先、返還が後」です。「敷金を返してくれたら出ていく」と同時履行を主張することはできません。ここはよく問われます。
⑤ 原状回復と通常損耗
賃貸借が終わると、借主は借りた物を元の状態に戻して返す義務（原状回復義務）を負います。ただし、通常の使用によって生じた損耗（通常損耗）や、時間の経過による劣化（経年変化）は、原則として借主の負担ではありません。家具を置いた跡や日焼けなど、ふつうに住んでいれば生じるものまで借主に負わせるのは酷だからです。
9. 請負と委任——「仕事の完成」か「事務の処理」か
仕事を頼む契約には、大きく請負と委任があります。違いを表で整理しましょう。
| 請負 | 委任 | |
|---|---|---|
| 目的 | 仕事の完成（建築・修理など） | 事務の処理（弁護士への依頼など） |
| 報酬 | 仕事の完成に対して支払う | 原則は無報酬（特約で有償）。多くは有償 |
| 結果責任 | 完成しないと原則報酬なし | 善管注意義務を尽くせばよい（結果保証なし） |
| 注文者・委任者の解除 | 完成前はいつでも解除可（損害賠償が必要） | いつでも解除できる（相互に） |
★請負は「結果（完成）」を売る契約、委任は「過程（誠実な事務処理）」を売る契約、と覚えると違いがクリアになります。
委任を引き受けた人（受任者）は、報酬の有無にかかわらず、善良な管理者の注意（善管注意義務）をもって事務を処理しなければなりません（644条）。「無償だから手を抜いてよい」とはならない点に注意です。
請負で完成した物に不適合があったときも、注文者は追完（修補）請求・報酬減額・損害賠償・解除を求められます（売買のルールが準用されます）。基本構造は契約不適合責任と同じだと押さえておきましょう。
Q1.売買契約のように当事者が互いに債務を負う契約では、相手方が債務の履行を提供するまで、自分の債務の履行を拒むことができる。
正解は 〇。これが同時履行の抗弁権（533条）です。「お互いさま」で公平を保つ仕組みです。
Q2.解約手付が交付された場合、買主は、売主が契約の履行に着手した後であっても、手付を放棄すれば契約を解除できる。
正解は ×。手付による解除ができるのは相手方が履行に着手する前まで。着手後は、手付を放棄しても解除できません。
Q3.引き渡された目的物が種類・品質に関して契約の内容に適合しない場合、買主は、まず売主に対して目的物の修補などの追完を請求することができる。
正解は 〇。契約不適合があれば、買主は追完請求（修補・代替物・不足分の引渡し）ができます。これは売主の帰責事由がなくても可能です。
Q4.種類・品質の契約不適合について、買主は、不適合を知った時から1年以内に裁判を提起しなければ、その権利を行使できない。
正解は ×。1年以内に必要なのは「通知」であって、裁判の提起ではありません。通知さえしておけば、権利行使は別途、通常の消滅時効の範囲で可能です。
Q5.売買契約成立後、引渡し前に、当事者双方の責めに帰すことができない事由で目的物が滅失した場合、買主は代金の支払いを拒むことができる。
正解は 〇。これが危険負担（536条1項）です。引渡し前なら、買主は反対給付（代金支払）の履行を拒めます。危険が買主に移るのは引渡しの時です。
Q6.賃借人は、賃貸借終了時に、敷金の返還を受けるまでは賃貸物の明渡しを拒むことができる。
正解は ×。敷金の返還は明渡しが先、返還が後です。明渡しと敷金返還は同時履行の関係に立たないため、敷金を理由に明渡しを拒むことはできません。
Q7.賃借人が賃貸人の承諾を得ずに賃借物を転貸した場合、賃貸人は常に、信頼関係の破壊の有無にかかわらず契約を解除できる。
正解は ×。判例は、賃貸人との信頼関係を破壊しない特段の事情があるときは、無断転貸でも解除を認めません（信頼関係破壊の理論）。「常に解除できる」は言い過ぎです。
Q8.請負契約では、請負人が完成させた仕事の目的物に契約不適合があった場合、注文者は、その修補などの追完を請求することができる。
正解は 〇。請負にも売買の契約不適合責任のルールが準用され、注文者は追完（修補）・報酬減額・損害賠償・解除を求められます。
契約はいつ成立する？
承諾期間を定めた申込みは撤回できる？
同時履行の抗弁権とは？
危険負担で、引渡し前に双方の責めなく滅失したら？
解約手付による解除の方法は？
契約不適合のとき買主が取れる手段は？
損害賠償と解除に必要なものは？
種類・品質の不適合の通知期間は？
無断で賃借権を譲渡・転貸できる？
敷金はいつ返ってくる？
請負と委任の違いは？
📌 このページのまとめ
- 契約は申込みと承諾の合致で成立（諾成契約が原則）。承諾期間を定めた申込みは原則撤回不可
- 同時履行の抗弁権（533条）＝相手が実行するまで自分の実行を拒める。履行遅滞にならない
- 危険負担（536条）＝引渡し前に双方の責めなく滅失したら買主は代金支払いを拒める。危険は引渡しで移る
- 解約手付＝買主は手付放棄、売主は倍返しで解除（相手の着手前まで）
- 契約不適合責任の手段は追完・代金減額・損害賠償・解除。賠償だけ帰責事由が必要
- 種類・品質の不適合は知った時から1年以内に通知（数量・権利は対象外）
- 賃貸借＝建物は引渡しで対抗、無断転貸は原則解除（信頼関係破壊が基準）、敷金は明渡し後に返還
- 請負は仕事の完成、委任は事務の処理。受任者は善管注意義務を負う